Kosten eintragen, Umlageschlüssel wählen, fertig. Der Rechner verteilt jede Position auf Ihre Mietpartei, berücksichtigt Mietzeiten tagesgenau, teilt Heiz- und CO₂-Kosten nach Gesetz auf und erstellt eine Abrechnung mit allen Pflichtangaben. Die Felder sind mit einem Beispiel vorausgefüllt.
„Gesamtkosten“ sind die Kosten des ganzen Hauses laut Rechnung. Beim Schlüssel „Direkt“ tragen Sie den Betrag ein, der allein auf diese Wohnung entfällt. Haken Sie „§ 35a“ an, wenn in der Position Arbeitskosten für Dienstleistungen stecken, die Ihr Mieter steuerlich absetzen kann.
Gilt für Positionen mit dem Schlüssel „Heizkostenverteilung“. Nach der Heizkostenverordnung werden 50–70 % nach Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohnfläche.
Seit 2023 tragen Vermieter einen Teil der CO₂-Kosten für Öl, Gas und Fernwärme. Beide Werte stehen auf der Brennstoff- oder Fernwärmerechnung. Leer lassen bei Wärmepumpe, Holz oder Strom.
| Kostenart | Gesamtkosten | Verteilerschlüssel | Ihr Anteil | Ihr Betrag |
|---|---|---|---|---|
| Summe Ihrer Kosten | ||||
| abzüglich geleistete Vorauszahlungen | ||||
| Ergebnis | ||||
Umlegen dürfen Sie nur Betriebskosten aus dem Katalog in § 2 der Betriebskostenverordnung, und nur, wenn der Mietvertrag das vereinbart. Dazu gehören unter anderem:
„Sonstige Betriebskosten“ (Nr. 17) gelten nur, wenn sie im Vertrag einzeln benannt sind, z. B. die Wartung von Rauchmeldern.
Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten, Reparaturen und Instandhaltung, Rücklagen, Bankgebühren, Porto sowie Versicherungen gegen Mietausfall oder Rechtsschutz. Auch die Kosten für leer stehende Wohnungen trägt der Vermieter. Der Rechner warnt Sie, wenn eine Position danach klingt.
Spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums (§ 556 Abs. 3 BGB). Für das Jahr 2025 also bis zum 31. Dezember 2026. Kommt sie später, können Sie in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen. Ein Guthaben müssen Sie trotzdem auszahlen. Der Mieter hat seinerseits 12 Monate Zeit für Einwände.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs braucht jede Abrechnung vier Angaben: die Gesamtkosten jeder Position, den Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen. Fehlt eine davon, kann die Abrechnung formal unwirksam sein. Die Tabelle oben enthält alle vier.
Maßgeblich ist der Mietvertrag. Steht dort nichts, wird nach Wohnfläche verteilt (§ 556a BGB). Kosten, deren Verbrauch gemessen wird, verteilen Sie nach Verbrauch. Für Wasser und Müll ist die Verteilung nach Personen üblich, wenn sie vereinbart ist. Wählen Sie einen Schlüssel und bleiben Sie in den Folgejahren dabei.
Nach der Heizkostenverordnung werden 50 bis 70 % nach dem gemessenen Verbrauch verteilt und der Rest nach Wohnfläche. Wird der Verbrauch nicht erfasst, darf der Mieter seinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Bei einem Mieterwechsel sollte der Zähler zum Auszugstag abgelesen werden.
Seit dem 1. Januar 2023 regelt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG), wie die CO₂-Abgabe zwischen Mieter und Vermieter geteilt wird. Maßgeblich ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter und Jahr, eingeteilt in 10 Stufen. Unter 12 kg zahlt der Mieter alles. Ab 52 kg trägt der Vermieter 95 %. Den Vermieteranteil schreiben Sie dem Mieter in der Abrechnung gut.
Ja. Nach einer Abrechnung dürfen beide Seiten die Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe anpassen (§ 560 Abs. 4 BGB). Angemessen ist ein Betrag, der sich an den tatsächlichen Kosten der letzten Abrechnung orientiert. Der Rechner schlägt Ihnen einen Wert vor.
Mieter können 20 % der Arbeitskosten für Leistungen wie Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hauswart oder Winterdienst von der Steuer abziehen, höchstens 4.000 € pro Jahr. Material zählt nicht. Viele Mieter fragen danach. Wenn Sie den Betrag in der Abrechnung ausweisen, sparen Sie sich Rückfragen.
Hinweis: Dieser Rechner ist eine Rechenhilfe und keine Rechtsberatung. Welche Kosten umlagefähig sind und welcher Schlüssel gilt, richtet sich nach Ihrem Mietvertrag, der Betriebskostenverordnung (BetrKV), der Heizkostenverordnung und dem CO2KostAufG. Im Zweifel fragen Sie Ihren Haus- und Grundbesitzerverein.